El precio de la vivienda sube casi un 40% en 5 años en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona

Las áreas metropolitanas de las grandes ciudades han ganado protagonismo en los últimos años. La demanda residencial se ha desplazado hacia la periferia por los altos precios de las grandes urbes y también por concentrar en mayor medida los desarrollos de obra nueva. Todo ello ha provocado que el precio de la vivienda suba hasta un 40% en el último lustro en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona.

En concreto, el precio de la vivienda se ha incrementado entre un 20% y un 40% en 16 municipios del área metropolitana de Madrid en los últimos cinco años. Según un estudio realizado por Tinsa, Getafe es el que más se ha revalorizado: un 39,9% hasta 2.351 euros/m2. Le siguen los municipios de:

• Torrejón de Ardoz: +36,9% hasta 2.174 euros/m2
• San Sebastián de los Reyes: +35,7% hasta 2.981 euros/m2
• Rivas Vaciamadrid: +35,3% hasta 2.524 euros/m2
• Alcobendas: +33,8% hasta 3.569 euros/m2
• Leganés: +33,4% hasta 2.209 euros/m2

Por su parte, el precio de los activos residenciales de Madrid capital han subido un 31,4% en dicho periodo hasta situarse en 3.744 euros/m2.

Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por la firma en el conjunto de la provincia de Madrid reflejan que el valor medio de las casas y los pisos se ha encarecido un 5,7% en el tercer trimestre de este año respecto al mismo periodo de 2022. Tinsa señala que esto representa «un leve repunte dentro de la tendencia de desaceleración tras los fuertes incrementos registrados durante la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022».

Actualmente, los municipios de Majadahonda (3.544 euros/m2), Las Rozas (3.101 euros/m2) y Pozuelo (3.664 euros/m2) son los que más cerca se encuentran de los precios máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria, concretamente, a menos de un 5% de distancia. En Alcobendas, Madrid y Rivas Vaciamadrid la brecha es también reducida: entre un 5% y un 10% de sus máximos. Por el contrario, Parla aún está un 37,3% por debajo del precio máximo histórico.

En términos de accesibilidad, el análisis estima el esfuerzo teórico de compra, el porcentaje de la renta disponible que hay que destinar para pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. El resultado es una tasa de esfuerzo entre el 25% y el 48% en el área metropolitana de Madrid. Aunque sólo la capital superaría el nivel de accesibilidad crítica que marca el 45% de tasa de esfuerzo, son varios los municipios donde se superaría el nivel de accesibilidad razonable (35%), como es el caso de Alcorcón (43,1%), Leganés (42%) y San Sebastián de los Reyes (41,8%).

Área metropolitana de Barcelona

El balance de los últimos cinco años muestra a Barcelona como el municipio que más ha acusado la ralentización. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 12% en los últimos cinco años en la Ciudad Condal, el porcentaje más bajo entre los municipios analizados. En el extremo opuesto se ha situado Mataró con un aumento del 29,3% en el precio medio de la vivienda en el último lustro hasta 2.096 euros/m2, seguido muy de cerca por Gavà y Montgat.

Del análisis de las tasaciones en la zona, el Servicio de Estudios de Tinsa destaca que Sant Cugat del Vallès (3.050 euros/m2), Barcelona capital (3.665 euros/m2), Castelldefels (2952 3.665 euros/m2) y Montgat (2.805 3.665 euros/m2) son los municipios que más cerca están de los máximos alcanzados durante los años de la burbuja, con valores medios en el precio de la vivienda nueva y usada que están entre un 13% y un 20% por debajo de esa referencia.

Por último, la tasa de esfuerzo teórico de compra supera el 45% de la renta disponible del hogar entre municipios. De hecho, en la ciudad de Barcelona, la tasa de esfuerzo alcanza el 50,3%; en Hospitalet de Llobregat, un 46,4%, y en Cornellà de Llobregat, un 45,3%. Por el contrario, entre los municipios con la accesibilidad más favorable destacan Manresa (24,7%) y Sant Just Desvern (25,9%).